Как исчисляется срок владения квартирой для уплаты НДФЛ в случае расторжения договора купли-продажи квартиры?

По одной из сделок купли-продажи квартиры, сопровождение которой осуществляла наша компания, возникла ситуация, при которой уже после регистрации перехода права на квартиру к покупателю (но до фактической передачи квартиры и денег) перед сторонами встал вопрос о расторжении сделки.

Необходимость в расторжении договора может возникнуть во множестве ситуаций, например при обнаружении неоговоренных существенных недостатков квартиры, при обнаружении недостоверности заверений продавца в отношении неё, при неоплате покупателем и т.п.

При этом квартира была приобретена продавцом более 10 лет назад. Как известно, при продаже недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы до 2016 года и находящегося в собственности более 3-х лет, продавец освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В отношении недвижимости, права на которое зарегистрированы начиная с 2016 года, такой срок составляет 5 лет (статья 217.1 Налогового кодекса РФ).

В связи с этим возник вопрос:

Если договор купли-продажи будет расторгнут, а, соответственно, доход не будет получен, то будет ли продавец освобождаться от налога при следующей продаже?

Прямого ответа на этот вопрос в Налоговом кодексе не содержится. Для того, чтобы разобраться в ситуации и избежать налоговых рисков необходимо обратиться к одним из многочисленных разъяснений Министерства финансов РФ, которые оно дает в своих письмах, например к письмам:

от 6 июня 2013 года № 03-04-05/21163 или

от 10 октября 2018 года № 03-04-05/72713,

в которых содержится следующая позиция:

После регистрации права покупателя на квартиру право продавца на неё прекращается. Если после этого стороны договора заключили соглашение о его расторжении, то оно также подлежит подаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество и сделок с ним (Росреестр), и право покупателя прекращается, а право продавца снова регистрируется на основании этого соглашения. Таким образом, у продавца возникает новое право собственности на квартиру, и именно с даты регистрации права на основании соглашения о расторжении исчисляется срок владения квартирой для целей обложения НДФЛ. Следовательно, чтобы опять иметь право на освобождение от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, необходимо вновь ждать истечения 5-летнего срока владения.

Как прямо указано в письме Министерства финансов РФ от 10 октября 2018 года № 03-04-05/72713:

“…минимальный предельный срок владения квартирой для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на нее права собственности после расторжения договора купли-продажи…”

Проще говоря, несмотря на то, что доход по сделке не был получен, право на освобождение от налога, тем не менее, “сгорело”. На наш взгляд, такой подход к данному вопросу противоречит смыслу и цели ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, однако позиция профильного государственного органа такова, и её следует иметь в виду.

Если Вы ищете юриста по жилищным вопросам в Москве, наши специалисты всегда предоставить лучшую юридическую помощь!