Арендная плата в условиях коронавируса COVID-19

Из-за снижения деловой активности, а иногда и вообще из-за полной приостановки деятельности в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-19 многие организации столкнулись с необходимостью снижения издержек, в том числе арендной платы. Посмотрим, что говорит нам на этот счет российское законодательство. Форс-мажор, или нет? Для начала стоит разобраться, является ли распространение COVID-19 и введенный в связи с этим в большинстве российских регионов режим повышенной готовности, обстоятельством непреодолимой силы? Этот режим введен законодателем только что, поэтому никакой практики на этот счет нет. Если исходить из норм законов, то сам по себе форс-мажорным обстоятельством он не является. Вместе с тем, введенные в связи с режимом повышенной готовности ограничения на работу бизнеса могут отличаться от региона к региону. В частности, в Москве они одни из самых жестких, в связи с чем указом Мэра Москвы от 14 марта 2020 года № 20-УМ установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности (…) который является обстоятельством непреодолимой силы. Уполномочен или нет мэр Москвы принимать решения о квалификации событий как форс-мажорных – вопрос спорный. Однако, как минимум, положения указа всегда можно использоваться в переговорах с контрагентами и, случись суд, ссылаться на них как на одно из доказательств. Отдельно следует сказать о том, что для подтверждения наличия обстоятельств непреодолимой силы применительно к Вашей организации, необходимо обратиться в региональную торгово-промышленную палату с заявлением о выдаче заключения о форс-мажоре. Необходимо понимать, что признание невозможности выполнить обязательство вследствие обстоятельств непреодолимой силы не отменяет необходимости исполнения самого обязательства, а лишь освобождает от ответственности за его неисполнение. Простыми словами, арендатор все равно обязан оплатить арендную плату, но освобождает от уплаты неустоек, пени, штрафов за просрочку её оплаты за период действия форс-мажорных обстоятельств. При этом с точки зрения торгово-промышленной палаты ситуация с COVID-19 и режимом повышенной готовности не является форс-мажором для арендных отношений, а освобождает арендатора лишь от ответственности перед своими клиентами по профилю деятельности. То есть, например, фитнес-клуб может не оказывать услуги клиентам с абонементами в период закрытия, но аренду оплатить все равно обязан. На данный момент торгово-промышленная палата Москвы выдает заключения о форс-мажоре только тем организациям, закрытие которых прямо предписано указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ, при соблюдении ряда условий, указанных на сайте палаты (ссылка) и только в отношении их договоров с клиентами, но не в отношении договоров аренды. Данная точка зрения является дискуссионной, но в целом следует иметь в виду позицию торгово-промышленной палаты. Доказывание наличия обстоятельств непреодолимой силы в таких обстоятельствах возможно только в суде. В свою очередь Верховный суд РФ в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции COVID-19» № 1 разъяснил, что если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения). Далее рассмотрим иные меры защиты интересов арендаторов. Отказ от арендной платы В общем случае такой отказ невозможен. Вместе с тем, следует изучить договор аренды на предмет того, должен ли по нему арендодатель просто передать владение помещением, или же он также отвечает за возможность пользования помещением по прямому назначению. Во втором случае отказ от арендной платы теоретически возможен, на этот счет существует некоторая судебная практика (например, в определении Верховного Суда РФ от 29 января 2015 года № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013 указано, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы). Вместе с тем, как сложится судебная практика по текущей ситуации – неизвестно.  Изменение или расторжение договора Статьей 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изменения и расторжения договоров в связи с существенным изменением обстоятельств. Согласно этой статье, существует возможность предложить арендодателю расторгнуть договора, а в случае его отказа – обратиться с иском о расторжении в суд, при наличии одновременно четырех следующих обстоятельств:

• когда заключался договор, то ни арендатор, ни арендодатель не предвидели случившегося изменения обстоятельств (то есть пандемии);
• арендатор не может преодолеть вызванные пандемией ограничения после их возникновения;
• соотношение имущественных интересов сторон значительно нарушено. То есть возможность оплаты для арендодателя существенно затруднена вследствие невозможности пользования помещением;
• из обычаев или договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет арендатор.

При наличии этих же обстоятельств суд может также изменить договор (например, снизить арендную плату, отсрочить её и т.п.), но только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. В пользу возможности изменения договора аренды в части размера арендной платы на период невозможности пользоваться помещением говорит и часть 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ, принятого как раз для урегулирования вопросов, связанных с пандемией COVID-19, в которой говорится, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с решением о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. Отсрочка оплаты Тем же Федеральным законом от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ, в части 1 статьи 19 установлено, что арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году в течение 30 дней с момента соответствующего обращения арендатора. Такое право есть у организаций, наиболее пострадавших от распространения коронавируса. Их список установлен постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 которое относится к вопросам, касающимся кредитных договоров, но по всей видимости он будет применим в том числе и к вопросам арены. Список с актуальными дополнениями приведен ниже: Условия отсрочки установлены постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439. Отсрочка распространяется на плату за период с даты введения режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 г. При этом плата за период повышенной готовности переносится в размере 100%, а плата с даты отмены режима повышенной готовности до 1 октября 2020 г. переносится в размере 50%. Выплачивать эту отсроченную задолженность будет необходимо с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Неустойка, пени, штрафы на отсроченную задолженность не начисляются, какие-либо дополнительные платы за заключение дополнительного соглашения об отсрочке не допускаются. Если в договоре отдельно выделена плата за коммунальные и эксплуатационные расходы, то данная часть арендной платы продолжает взиматься, за исключением случаев, когда арендодатель сам освобожден от указанных расходов на период пандемии. Весьма возможна ситуация, в которой арендодатели будут отказываться от подписания дополнительных соглашений или волокитить этот процесс. В таком случае у арендатора остается право обратиться в суд с иском об обязании заключить такое дополнительное соглашение. Отмена платы при аренде имущества г. Москвы Свои меры поддержки могут быть установлены для арендаторов и нормативными правовыми актами субъектов федерации. Так, постановлением правительства Москвы от 31 марта 2020 года № 273-ПП установлено, что арендаторы недвижимого имущества города Москвы, осуществляющие деятельность в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением, туризма, предоставления гостиничных услуг, услуг в сфере общественного питания, торговли и предоставления бытовых услуг населению, по их обращениям освобождаются от уплаты арендных платежей за период с 1 числа месяца приостановления их деятельности в соответствии с указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление деятельности, но не ранее 1 июля 2020 г. Для этого арендаторам надо подтвердить, что цель предоставления им объекта недвижимости по договору аренды соответствует указанным выше видам деятельности, а также подтвердить фактическое соблюдение цели аренды. То есть, например, фитнес-клуб может получить освобождение от арендной платы только если в договоре аренды прописана цель – оказание спортивных услуг или услуг в сфере физической культуры, и, если он может документально подтвердить, что в помещении действительно предоставляются услуги физической культуры, а не какие-то иные. Резюме Как видим, у арендатора есть несколько путей для получения освобождения от арендной платы, её уменьшения или отсрочки. Какие-то из них, такие как например попытка ссылаться на форс-мажорные обстоятельства, являются весьма спорными и не могут гарантировать результат. Более уверенно можно требовать изменения договора, однако и здесь многое будет зависеть от того, как будет складываться судебная практика. Наиболее надежные способы – получение освобождения от арендной платы, предлагаемое Правительством Москвы и отсрочка платы в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439, однако и здесь нельзя исключать непонимания со стороны арендодателей и возможность того, что правды придется добиваться через суд.

Юристы нашей фирмы всегда готовы предоставить квалифицированную помощь! Звоните +7 (499) 390-85-94