Как исчисляется срок владения квартирой для уплаты НДФЛ в случае расторжения договора купли-продажи квартиры?

По одной из сделок купли-продажи квартиры, сопровождение которой осуществляла наша компания, возникла ситуация, при которой уже после регистрации перехода права на квартиру к покупателю (но до фактической передачи квартиры и денег) перед сторонами встал вопрос о расторжении сделки…

По одной из сделок купли-продажи квартиры, сопровождение которой осуществляла наша компания, возникла ситуация, при которой уже после регистрации перехода права на квартиру к покупателю (но до фактической передачи квартиры и денег) перед сторонами встал вопрос о расторжении сделки.

Необходимость в расторжении договора может возникнуть во множестве ситуаций, например при обнаружении неоговоренных существенных недостатков квартиры, при обнаружении недостоверности заверений продавца в отношении неё, при неоплате покупателем и т.п.

При этом квартира была приобретена продавцом более 10 лет назад. Как известно, при продаже недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы до 2016 года и находящегося в собственности более 3-х лет, продавец освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В отношении недвижимости, права на которое зарегистрированы начиная с 2016 года, такой срок составляет 5 лет (статья 217.1 Налогового кодекса РФ).

В связи с этим возник вопрос:

Если договор купли-продажи будет расторгнут, а, соответственно, доход не будет получен, то будет ли продавец освобождаться от налога при следующей продаже?

Прямого ответа на этот вопрос в Налоговом кодексе не содержится. Для того, чтобы разобраться в ситуации и избежать налоговых рисков необходимо обратиться к одним из многочисленных разъяснений Министерства финансов РФ, которые оно дает в своих письмах, например к письмам:

от 6 июня 2013 года № 03-04-05/21163 или
от 10 октября 2018 года № 03-04-05/72713,

в которых содержится следующая позиция:

После регистрации права покупателя на квартиру право продавца на неё прекращается. Если после этого стороны договора заключили соглашение о его расторжении, то оно также подлежит подаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество и сделок с ним (Росреестр), и право покупателя прекращается, а право продавца снова регистрируется на основании этого соглашения. Таким образом, у продавца возникает новое право собственности на квартиру, и именно с даты регистрации права на основании соглашения о расторжении исчисляется срок владения квартирой для целей обложения НДФЛ. Следовательно, чтобы опять иметь право на освобождение от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, необходимо вновь ждать истечения 5-летнего срока владения.

Юридическая фирма

Как прямо указано в письме Министерства финансов РФ от 10 октября 2018 года № 03-04-05/72713:

“…минимальный предельный срок владения квартирой для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на нее права собственности после расторжения договора купли-продажи…”

Проще говоря, несмотря на то, что доход по сделке не был получен, право на освобождение от налога, тем не менее, “сгорело”. На наш взгляд, такой подход к данному вопросу противоречит смыслу и цели ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, однако позиция профильного государственного органа такова, и её следует иметь в виду.

 

Если Вы ищете юриста по жилищным вопросам в Москве, наши специалисты всегда предоставить лучшую юридическую помощь!

One Comment

  1. Александр

    Очень жалко, что так односторонне работает закон. Хорошо что заранее об этом узнал

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Заполните эту форму, и мы свяжемся с Вами в самое ближайшее время!