Взыскание неустойки с застройщика – изменения в связи с пандемией COVID-19

Мероприятия по предотвращению распространения коронавирусной инфекции COVID-19 оказали влияние и на строительную отрасль, в связи с чем Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 приняты меры по ее поддержке. К сожалению, поддержка происходит за счет интересов участников долевого строительства. Ниже рассмотрим изменения законодательства и как именно они повлияют на права потребителей.

Что изменилось?

1. Неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не будет начисляться в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.

Это означает, что за указанный период участник долевого строительства не сможет взыскать неустойку и строительная компания не понесет перед ним никакой ответственности.

Например, договором предусмотрен срок сдачи квартиры не позднее 31 января 2020 года, а в действительности она передана гражданину 20 июля. В данном случае гражданин сможет взыскать неустойку за период просрочки с 1 февраля по 3 апреля. А за период со 3 апреля по 20 июля – не сможет.

2. Не будут выплачиваться убытки, причиненные с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории нахождения строящегося объекта.

Данное положение может сказаться на возможности взыскания с застройщиков убытков, понесенных гражданином на аренду квартиры в период нарушения застройщиком срока сдачи объекта долевого строительства.

Вместе с тем, застройщику, для освобождения от ответственности, необходимо будет доказать, что убытки причинены именно вследствие введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

3. Не будут выплачиваться проценты за просрочку возврата денежных средств при расторжении договора участия в долевом строительстве за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.

При расторжении договора застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства уплаченные им деньги в определенный законом срок, а при его нарушении – выплатить проценты, предусмотренные частями 2 и 6 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве…».
Теперь строительные компании освобождены от выплаты этих процентов за указанный период.

4. Застройщикам до 1 января 2021 года предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов и убытков, предъявленных к исполнению до 3 апреля 2020 года.

Это означает, что по тем требования, которые участник долевого строительства успел предъявить до 3 апреля, получить положенные ему суммы он сможет лишь после 1 января 2021 года.

К сожалению законодателем здесь применен невнятный термин «предъявленных к исполнению» и что он означает, остается лишь предполагать. Возможно имеется в виду направление претензии застройщику, или её получение последним. А возможно имеется в виду предъявление исполнительного листа по уже рассмотренным судебным делам.

Кроме того, в данном случае законодателем не упомянут штраф, который вправе требовать потребитель в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей». Подразумевает ли это что на него отсрочка не распространяется – неясно.

Однозначные ответы на эти вопросы, видимо, будут формироваться уже в ходе рассмотрения судебных споров.

Что остается?

1. Неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

В Постановлении Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 ничего не сказано о данном виде неустойки, в связи с чем препятствий для ее взыскания не имеется.

Напомним, что данная неустойка начинает начисляться с момента предъявления участником долевого строительства требования об устранении недостатков объекта долевого строительства и составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатков.

2. Возможно — проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса РФ в случае просрочки возврата денег при расторжении договора и в случае невыплаты уже взысканных судом денежных сумм.

Этой статьей предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга в размере ключевой ставки Банка России (по состоянию на конец апреля 2020 года – это 6% годовых).

Предположение о возможности взыскания этих процентов является спорным. Однако, полагаем несправедливым и ущемляющим права участников долевого строительства тот факт, что они, в период освобождения застройщиков от исполнения обязательств, могут быть лишены возможности требования законных процентов, право требования которых есть у любого другого гражданина в любой другой ситуации.

Наше мнение

Очевидно, что государство сделало серьезные уступки строительной отрасли и сделало их за счет потребителей.

Мы прогнозируем значительное увеличение количества нарушений сроков сдачи объектов долевого строительства и сроков возврата денег при расторжении договоров из-за отсутствия угрозы ответственности за эти нарушения.

Вместе с тем, несмотря на отсрочку исполнения по неустойке, возникшей до 3 апреля 2020 года считаем, что гражданам нет оснований приостанавливать свои действия по ее взысканию, поскольку рассмотрение дела в суде занимает значительное количество времени, на практике не менее 3 месяцев, а при обжаловании решения застройщиком – до 6 месяцев. Соответственно, чтобы иметь на руках исполнительный лист ко дню окончания отсрочки – 1 января 2021 года, стоит начинать процесс уже сейчас.

Кроме того, еще раз обращаем внимание на то, что участник долевого строительства вправе требовать неустойку за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, в связи с чем призываем всех обращать особое внимание на наличие таких недостатков, для приемки объекта приглашать специалистов в строительной отрасли, фиксировать недостатки документально, предъявлять соответствующие требования застройщикам.

Наши юристы по ДДУ всегда готовы предоставить Вам квалифицированную помощь. Позвоните нам по телефону +7 (499) 390-85-94