Распространённая ситуация – гражданин приобрел квартиру в строящемся доме, при этом в договоре участия в долевом строительстве определен конкретный срок передачи квартиры приобретателю, который нарушен застройщиком. Что может предпринять гражданин для защиты своих прав?

Эти права закреплены, в основном, в двух законах – в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Кроме того, в отношении взыскания морального вреда и убытков необходимо руководствоваться соответствующими нормами Гражданского кодекса РФ.

Неустойка

Согласно части 2 статьи 6 закона «Об участии в долевом строительстве…»,

гражданин имеет право на неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере.

Расчет неустойки можно произвести самому, использовав формулу:

[Цена квартиры] × [количество дней просрочки] × [2] × [1/300] × [текущая ставка рефинансирования]

Ставка рефинансирования с 01.01.2016 приравнена к ключевой ставке, значение которой всегда можно найти в сети интернет.

Кроме того, существует множество специализированных онлайн-калькуляторов, из которых мы рекомендуем вот этот.

Произведя расчет, можно понимать сумму, на которую можно рассчитывать. Следует учитывать, что добровольно платить её застройщики не намерены, и для её получения будет необходимо обращаться в суд. Суд же вправе по заявлению ответчика применить статью 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер неустойки, если он посчитает её чрезмерной. На практике суды общей юрисдикции (в которые должны обращаться с исками граждане) почти всегда снижают неустойку, причём размер снижения колеблется в среднем от 2- до 5-кратного в зависимости от суда и даже конкретного судьи. В связи с этим распространенной стала схема, по которой дольщик переуступает свою неустойку юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, а тот обращается уже в арбитражный суд и взыскивает неустойку там, получая за это свой процент. Суть в том, что арбитражные суды очень часто не снижают её размер, либо снижают, но в меньшей степени по сравнению с судами общей юрисдикции.

Штраф

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 закона «О защите прав потребителей»

при удовлетворении судом требований потребителя с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя взыскивается штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Для реализации этого права гражданин до подачи иска должен обратиться к застройщику с претензией о выплате неустойки. Если претензия оставлена без удовлетворения, то у гражданина появляется право на вышеуказанный штраф. При рассмотрении и удовлетворении иска о взыскании неустойки суд обязан будет взыскать с застройщика 50% от присуждённой решением денежной суммы.

Долгое время суды взыскивали этот штраф в полном объёме. К сожалению, на сегодняшний день широко распространилась судебная практика, по которой суды стали уменьшать его размер на основании всё той же статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Тем не менее, данный штраф всё равно является хорошим инструментом для возмещения убытков дольщика.

Моральный вред

Как следует из статьи 151 Гражданского кодекса РФ,

если гражданину причинён моральный вред действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие ему нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Поскольку дела о взыскании неустойки по договорам долевого участия являются одной из разновидностей дел о защите прав потребителей, достаточным для взыскания суммы компенсации морального вреда является установление факта нарушения права потребителя, то есть, по сути, установление факта просрочки сдачи объекта долевого строительства (это разъяснено в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Размер компенсации морального вреда является оценочным и зависит от степени понесенных нравственных или физических страданий. По делам о нарушении срока сдачи квартир, как правило, присуждаются небольшие суммы, в среднем от 5 до 15 тысяч рублей. На большую сумму можно рассчитывать в том случае, если у дольщика будут доказательства того, что им действительно были перенесены серьёзные страдания, например, перенос срока сдачи квартиры поставил его в тяжелую жизненную ситуацию, им был перенесён стресс, подтверждаемый медицинскими документами, и т.п.

Убытки

В пунктах 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ законодатель установил, что

лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Убытками считаются расходы, которые потерпевший произвёл или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, то есть реальный ущерб, а также упущенную выгоду.

Очень часто вследствие просрочки сдачи строящейся квартиры граждане вынуждены арендовать для проживания иное жильё, а соответственно тратить на это деньги. Очевидно, что затраченные суммы необходимо квалифицировать как убытки и взыскивать с застройщика. Однако практика складывается неоднозначно. Трудно с этим согласиться, но суды в большинстве случаев отказывают во взыскании таких убытков, ссылаясь при этом на отсутствие причинно-следственной связи между действиями строительной компании и наймом квартиры дольщиком. Случаи успешных для дольщика судебных решений по взысканию арендной платы есть, но пока что они довольно редки.

В частности, исключение из правил сделал Верховный суд, указав в одном из своих определений на возможность взыскания убытков в том случае, если участник долевого строительства работает в одном населенном пункте, а проживает в другом, на значительном расстоянии, при этом он приобретал квартиру как раз рядом с местом работы и на время просрочки её сдачи вынужден был там же снимать другую квартиру.

Вместе с тем, если убытки на аренду квартиры или любые другие убытки действительно понесены, мы всегда рекомендуем их заявлять в иске.

Разумеется, для этого факт их несения и размер необходимо подтверждать документально. Даже если сами по себе они не будут взысканы судом, тем не менее они могут послужить основанием для того, чтобы не снижать неустойку, или снижать её незначительно.

Расторжение договора

Крайней мерой защиты своих прав для покупателя недвижимости является расторжение договора участия в долевом строительстве, право на что предусмотрено статьёй 9 закона «Об участии в долевом строительстве…». При этом дольщик может расторгнуть договор двумя способами:

1) отказавшись от его исполнения в одностороннем порядке (направив уведомление об отказе от исполнения договора письмом с описью вложения), если:

• квартира не передается в течение более чем двух месяцев;
• застройщик не устраняет недостатки помещения или не возмещает стоимость их устранения;
• имеются существенные нарушения требований к качеству квартиры.

2) заявив требование о расторжении в суд, если:

• прекращено или приостановлено строительство дома, если при этом стало очевидно, что он не будет сдан в срок;
• существенно изменилась проектная документация, в частности площадь помещения изменилась более чем на 5%;
• изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений дома.

При расторжении строительная компания в течение 10 – 20 дней обязана вернуть все уплаченные за строительство деньги и проценты за весь период пользования ими в том же размере, что и неустойку по статье 6 закона «Об участии в долевом строительстве…».

При использовании для защиты своих прав именно расторжения договора мы просим граждан быть внимательными и взвесить все «за» и «против», а особенно внимательно оценивать финансовое состояние застройщика, чтобы не получилось так, что договор расторгнут и квартиру по нему не получить, а строительная компания неплатежеспособна и вернуть деньги не может.

Надеемся, эта статья поможет Вам грамотно выстроить свою позицию и максимально эффективно защитить свои права в случае их нарушения!

Наши юристы по дду всегда готовы Вам помочь!клад